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孙金伟(笔名:孙道) 拯救国家、拯救人类和地球生态环境的诊救师, 国家人类改造重建以及人类永续生存发展道路的设计师, 太阳之道、先见策划、知识银行、拯救人类和人类未来大学的创始人。 Shanghai Foresight http://foresight.blog.sohu.com Save Human http://savehuman.blog.163.com Future University http://blog.sina.com.cn/futureuniversity

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叶檀:地方政府将助涨房地产泡沫直至破灭  

2011-03-30 13:32:29|  分类: 中国经济 |  标签: |举报 |字号 订阅

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叶檀:地方政府将助涨房地产泡沫直至破灭

每日经济新闻

2011年各地方政府公布的房地产调控数据,与以往的房地产涨幅密切相关,最理性的房地产价格与当地GDP、人均可支配收入增长速度挂钩。较为理性的城市如上海、深圳等城市,地方政府公布的新建住房价格目标,价格涨幅低于本年度GDP与常住人口人均可支配收入的增长速度。上海与深圳是房价上升目标最理性的城市。即便以这样的城市作基准,各个城市的房地产价格仍然会处于高速发展的通道之中

以深圳的房地产市场为例。

  从纵向比较,深圳房价涨幅似乎将大幅放缓。在去年深圳市党代会发布关于“2015年深圳人均可支配收入将达到4.9万元”之后,有媒体依据2003年~2009年的相关数据进行详细调查发现,自2003年深圳楼市走出低谷以来的7年间,深圳城镇居民人均可支配收入上升了不到13%,但同期房价却上升了162%,后者的上升速度比前者快10倍多。现在,政府首次提出趋势逆转,房价涨幅低于人均可支配收入增长,以2003年~2009年的数据计,也就意味着深圳的房价增幅远远低于年均23%的数据,在1.86%以下,空间非常狭窄。

  市政府不会以长期年均价格作为市场价的基础,如果以近两年的数据计算,深圳2010年人均可支配收入达到32300元,同比2009年的29245元上涨了10.7%,也就意味着深圳房价涨幅不高于10.7%就算完成了目标。只要深圳市大力提升常住人口的居民可支配收入,房价就将保持10%左右的增幅。根据去年5月召开的深圳市党代会公布的目标,“到2015年,深圳全市生产总值超过1.5万亿元,年均增长10%以上,居民人均可支配收入达到4.9万元”,也就是说,如果今年的房价政策不变,深圳未来5年的房价涨幅都将在10%以上,5年将增长50%,涨幅与以往相比,房价没有大幅下降的趋势。

  深圳畸形的房价收入比不会好转。深圳的房价收入比远超国际警戒线,处于15倍的高风险位置,说明深圳房地产或者投资泡沫过大,或者我们彻底低估了深圳富裕阶层的购买能力,这个城市贫富差距十分悬殊。这是恶性通胀预期的当下演绎。

  此次地方政府被迫公布房地产价格上涨目标,惟一的好处是让我们认清了现实:房地产调控已经成为中央政府的独角戏;地方政府希望房地产价格在一定的区间内继续上涨。未来房地产最好的情况,是房地产价格与人均可支配收入匹配,房价收入比不再恶化;最坏的情况是人均可支配收入实际恶化,房价收入比继续偏离正常目标,在房地产资产价格的推动下,中国的贫富差距继续恶化。

  按照地方政府的房地产预期,中国经济将在资产泡沫破灭后陷入日本式的衰退,资产价格不断上升,而实体经济不断衰退。

  有人认为只要有投资者在高位接盘,房地产价格就处于理性区间,实在是大错特错。在资本时代,只要有10%拥有数万亿现金的接盘者,就足以支撑高房价,但此时的房价只是资产泡沫的表现,而非刚性需求与消费者需求的内在需求。有人接盘并不是市场的理性反映,想想美国次贷危机的状况吧,在低利率与金融衍生品的背景下,房地产价格可以偏离实体经济大涨特涨,直到美国的金融体系也无法支撑。

  如果我们认可贫富差距是理性的,就会认可房地产不存在泡沫这一结论:中央政府何必对房地产进行宏观调控,市场价格就说明了一切;如果我们认为房地产泡沫加剧了贫富差距,将中国的中产收入群体逼向了中低收入群体,那么中央政府的房地产宏观调控适当其时,此时不调,更待何时?

  中国的房地产调控遭遇到地方政府的普遍挑战,中国经济宏观调控不可能一蹴而就。

  不仅国内的既得利益阶层对房地产调控嗤之以鼻,就是国外的大金融机构对于中国的房地产泡沫同样模棱两可。瑞银近期报告指出,房地产建设热潮的两个最重要因素分别是居民收入快速增长和城市人口增加。自1990年以来,中国人均实际GDP年均增长9.6%;与此同时,城镇居民家庭总户数也从7600万户增加至2.15亿户。居民收入和城市人口的快速增加也提高了人们对更大更舒适的居住条件的需求。此外,全国性、尤其在城市中心的经济和商业活动的扩张,也需要更多更好的办公和商务楼。

  从草根调研得出的结论,笔者非常明确,中国房地产价格持续上升,中国中端的制造业将全部覆没,中国制造业的升级将被房地产泡沫彻底淹没。面对地方政府的呐喊,中国房地产调控只有前行、前行,再前行。不要被虚假的数字所左右,不要被资本市场的既得利益者所掌控,中国经济要有未来的30年前景,房地产健康发展是非过不可的大关。

 

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