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孙金伟(笔名:孙道) 拯救国家、拯救人类和地球生态环境的诊救师, 国家人类改造重建以及人类永续生存发展道路的设计师, 太阳之道、先见策划、知识银行、拯救人类和人类未来大学的创始人。 Shanghai Foresight http://foresight.blog.sohu.com Save Human http://savehuman.blog.163.com Future University http://blog.sina.com.cn/futureuniversity

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“为富人造房”错在哪  

2009-03-16 14:01:06|  分类: 中国经济 |  标签: |举报 |字号 订阅

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“为富人造房”错在哪

作者:欧阳君山

 

也就像拍卖,没有前面低价位购买力的“投票”,价格会无缘无故地上去吗?任志强们千万要明白一个道理:社会需求是一个整体,不要把穷人的需求弃之一边,就像不要对前头的竞标视而不见!从伦理上讲,上屋抽梯也太不地道。

——题记

 

按:近一段时间以来,楼市问题再一次引发热烈关注。尽管形势已经日益明朗,但由于种种原因,似乎依然是公说公的理、婆说婆的理。原因肯定有利益的纠缠,但有关的道理不明应该也是事实。

2007年4月,就楼市大争论,并鉴于任志强先生一系列观点所具有的高度代表性和影响力,本人曾撰写《准确认清市场机制,真正确立市场信心》,针对性提出一系列新观点,一方面肯定市场机制,另一方面更肯定:我们对市场机制并没有真正认清!

在刚结束的全国两会上,全国工商联递交了名为《我国房价为何居高不下》的大会发言,其中第二建议就是改革土地“招拍挂”制度。本文早就明确提出:“价高者得”的游戏必须在限定系统内玩,要不然就被投机者所用。(详细参读《“价高者得”的游戏要怎么玩》)

也是在刚结束的全国两会上,全国政协委员、四川科伦实业集团董事长刘革新义愤填膺地表示:“主流经济学家的判断已经证明不行了,需要有一个民间独立的机构和他们进行质询,还要淘汰一部分经济学家。”

据称一部分人不服,包括一些媒体在内。本人略作一旁证:近几年来,与房地产商一道,主流经济学家曾如何放言所谓“为富人造房”,低收入群体的住房问题要通过非市场手段来解决。本文早就明确提出:社会需求乃一个整体,市场不能解决中低收入群体住房问题,属于破天荒唐——主流经济学家置最基本的逻辑与理性于不顾!

“社会需求是一个整体,相应地,市场也是一个总体,也就是说,只有一个市场。不应该富人的住房问题能够通过市场来解决,而广大中低收入群体的住房就不能够通过市场来解决,而必须寻求什么非市场手段进行解决——我们也真诚地问一句:市场一向被认为资源配置的最优手段,为什么这就不行了呢?政府出来保障不也就是配置资源吗?经济学家们哪去了!”(详细阅读《破天荒唐:市场不能解决中低收人群住房问题》)

本人曾经多次提到:没有证据表明,经济学界真正把市场机制说明白了,包括西方经济学教科书在内。诸位,铁证如山,如果你们还讲逻辑和理性,我现在是不是可以再大放一厥词:

主流经济学根本不懂市场!

正可谓“百姓日用而不知”,像“汇率”一样,我们的主流经济学家们在讲一个连自己也不知东西南北的“市场”——还是回家省省吧!(有关“汇率”,详细参读《张维迎们错在哪》)

日前有朋友反映旧文《准确认清市场机制,真正确立市场信心》略长,妨碍交流,现一分为五,发各方参考批评!

 

(续前《价格是由多数人通过购买力“投票”决定》链接)

那为什么一种商品的价格会超过限定系统的价格上限乃至发展为泡沫呢?且看我们向任先生请教的第二个问题:

第二个,供不应求是因为穷人在求还是因为富人在求?

任先生曾声称自己就是为富人造房的,不为穷人造房,不造卖不出去的房,穷人和富人要分区。我们承认,任先生是坦率的,敢想敢说,在眼下的中国精英分子中,任先生这样的人不多。

可任先生似乎没有细想:您为什么能够为富人造房?富人为什么买您造的房?任先生或许要说:这不小儿科吗?富人对房子有需求嘛!

且不说富人应该都已经有了房,按一些调查报告所指出的,北京的富人好一部分都已经有两套或超过两套房。我们现在退一万步,认定富人也像穷人一样,虽不至于露宿街头,但的确也没有房。可富人凭什么高价买您任先生造的房呢?或者说,您凭什么与富人谈判房价呢?

摆在您面前有两种选择,第一个:你们富人不接受我的价格,我不卖了,这对您不合算,因为您已经投资造了房;第二个:你们富人不接受我的价格,我就不卖你们了,您威胁说,我卖别人去!

这个别人是谁呢?从群体上讲,当然就是您所谓的穷人——中国社会的中低收入群体。如果没有中低收入群体的需求活生生地挺在那儿,富人可能不会买您的房。即便是打算买,也可能不愿意接受您的高价。不正是因为他们如果不出高价,中低收入群体就买去了么?广大中低收入群体在这里为您作了个托,任先生!

如果富人有了房,您还为他们造房的话,按边际效益递减,您这个房即使造得再好,在他们心目中可能也不咋的,可他们为什么又买您的房呢?不就是看到广大中低收入群体的需求活生生地挺在那儿吗?他们能够赚取房租,或有一天再卖给中低收入群体赠取升值嘛!在这样的情况下,广大中低收入群体就更是您的托、您的垫底了!

总而言之,您所造房的高价是广大的低收入群体的需求和认同提上去的,富人是不会自动提的。这个道理应该显而易见,也就像拍卖,没有前面低价位购买力的“投票”,价格会无缘无故地升上去吗?千万要明白一个道理:社会的需求是一个整体,不要把穷人的需求弃之一边!

任先生认定中国房市没有泡沫,却没有想到自己为富人造房的高论就是泡沫的最大表现,原本是广大中低收入群体的需求所托起来的房地产市场,而今却被任先生们弃之不顾——这不是泡沫,是什么?

事实上,任先生们最初最主要的动机,应该还是把自己的目标顾客锁定在广大的中低收入群体,原因不仅在于一部分允富起来的人已经有了房,更在于中国最大多数人就是中低收入群体,任先生们的限定系统能且只能是广大的中低收入群体——这并不否认可以为一部分先富起来的人造一部分更好的房子,但它们的比重应该说是很少的。

可任先生们为什么“叫嚣”不为穷人造房乃至于完全投入泡沫的怀抱呢?这就是因为任先生们看到了一条曲线——一条上升的价格曲线。理论上讲,从成本到价格上限之间,就是一个商品的价格上涨空间,出售者能够在这个空间自由获利,即便出售者在这个空间进行一定的炒作,也完全是允许的,价格曲线在这个空间可以自由上升,购买者在这个空间内自由竞价,价高者得。在实际中,由于限定系统往往难以确定,或是因为限定系统常常太大,限定系统内的出价最高者也就难以暂定,一个商品的上涨空间会更大。

这就是给了精明的任先生们一种价格曲线上升而且不断上升的深刻印象,也给了购房者们一种价格曲线上升而且不断上升的深刻印象,进而可能趋使任先生们和购房者们同时预期曲线还会不断上升,而不知道这条曲线正变成一个飘起来的泡沫。

有这种预期的人还不只是任先生们和购房者,还有站在旁边冷眼旁观的投机客。由于住房作为商品的特殊性,尤其是它固有的保值增值功能,更由于价格曲线上升而且不断上升,投机资本加入到宰杀广大中低入群体的屠场。

当投机入市后,任先生们可能更加迷失方向:“好啊,这么多人要我的房,涨!涨!涨!”于是把投机需求当成了真实需求,从而高价竞地,进而高价造房,以至于洋洋得意地“叫嚣”只为富人造房,把“商品价格上限必须适应特定人群中的大多数人”的常识抛到九霄云外!

——该醒醒了!如果不想进一步制造泡沫,别无选择,任先生们必须转向为穷人造房,甚至要不再为富人造房,这是中国房地产开发商唯一的出路!实际上,这只是恢复常态,因为原本就是广大的低收入群体需要房子。当然,这需要政府种种政策的配合,最明显地就是必须不遗余力打击购房投机,使房市净化为真正的房市!

投机者可能不只有投机者,还有房地产商自己,且看我们向任先生请教的第三个问题:

第三个,供求关系是不是一对博弈?

西方经济学在讲供求关系时,搞得温文尔雅,乃至画一条曲线予以描述。这固然不错,但远远不够。经济学实质上是讲人与人相博弈的科学,供求关系更是一对典型的博弈,其中别有洞天,完全可以说,人世间有多丰富,供求关系就有多复杂。

每个人多少都体验过供求关系的复杂,最典型的就是讨价还价,商家往往漫天要价,我们常常就地还钱。还不只是这一点,著名散文家梁实秋先生曾讲到,一个人只有具备“政治家的脸皮,外交家的嘴巴,杀人的胆量,钓鱼的耐心,坚如铁石,韧似牛皮”,才可能杀倒那一些待价而沽的精明商家。

关于房市供求博弈的复杂性,近几年我们多少也耳闻目睹过,推出假广告,发布假信息,造出假现场,搞出假按揭,甚至发布假调查报告,乃至造峰造极,物色专家学者,大论假学术,祖传的孙子兵法差不多都派上了用场,目的只有一个:需求十分旺盛,供应相当紧张,购房者们,签单吧!当然不是全部的房地产商都这样做,但相关资讯的确在人们的眼睛和耳朵上磨出了老茧。

有人要说:既然房屋供求是一对博弈,那广大的购房者也可以反制嘛,比如某楼盘价格太高,你可以威胁说:我知道另外的楼盘,价格低得多,要不成,咱去那边了!你甚至还可以在网上发起“不买房运动”,或是威胁要个人集资建房,让房地产商们集体焦虑呀!人家有孙子兵法,你为什么就没有三十六计呢?

不错的,在任何一对博弈中,一方都可以对另一方进行反制。但我们不得不承认的是,房市供求是一对严重失衡的博弈,房地产商的力量远比广大购房者的力量强大得多!无论是在实力上,还是在地位上,无论是在信息上,还是在关系上——包括媒体关系和政府关系,房地产商都处于超强势位,他们是石头,广大的购房者只是卵子。

博弈特别需要一个情绪的稳定,在这一点上,房地产商更是“我佛如来”,端庄安详得很!你一时不买,我还一时不卖,我可以待价而沽,甚至囤积居奇,由于房屋这种商品的特殊性,它不会随时间而有所消耗,也不会随时间而有所贬值,更加之投机的加入,它反而可能随时间而不断升值,我房地产商一点也不急,一点也不躁。即使是发起“不买房运动”,但我房地产商也清楚得很,购买者一盘散沙,“集体行动”非常困难,相反,我房地产商团结一致比较容易,能够较快达致集体默契,乃至形成价格垄断。

“人为刀俎,我为鱼肉”——这句话用以形容当前房地产商与广大购房者的供求关系,恐怕再恰当不过。鲁迅先生有云:“捣鬼有术,也有效,然后有效,以此成大事业者,古来无有。”我们非常赞同这句话,它是经受检验的,而且经受了时间市场也就是历史的检验——谨以此话奉赠“刀俎们”!

走笔至此,一种冲动油然而生:任先生们,请收起您们的标准答案,中国房市问题的关键不是供不应求,而是供与求的博弈在不在合理的范畴,最后的价格属不属理性的范围,是不是适应大多数购房者!

西方经济学大举入驻中国已经为时不短,但我们对西方经济学的一些重要概念的理解十分肤浅和偏狭,动不动讲供求关系,却不知供求关系其实是博弈;来不来讲均衡价格,却不知均衡价格其实是博弈的平衡,市场的本质是平衡与和谐——可中国房市离平衡与和谐有多远呢?

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